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10 consigli se volete aprire un locale in centro ad Amsterdam

foto rubata da Wikipedia.org

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Aggiornamento: questo è uno degli articolo più letti tutti i giorni. Molti mi scrivono e mi fanno venire il dubbio di aver letto solo il titolo. Cortesemente, rileggetevelo quel paio di volte prima di scrivermi di aiutarvi ad aprire un locale in centro ad Amsterdam. E tanto per semplificare: se non stiamo parlando di capitale iniziale di almeno € 60-80.000 (fuori centro) o € 100 -180.000 in zona centrale è inutile, non sono io la persona che vi può aiutare. Non dico che sia impossibile, dico che non posso farlo io. Allora cortesemente è inutile che mi scrivete.

Spesso mi arrivano richieste di consulenza per aprire un locale commerciale ad Amsterdam, e sei volte su dieci gli interessati specificano di volerlo “in centro”. Ma non hanno ancora fatto uno straccio di business plan, cosa che non aiuta a circoscrivere l’intervento. Di solito a quel punto mando io un questionario per capire meglio di cosa si tratta. Una volta ricevutolo compilato posso dire subito se è un progetto che posso prendere o meno.

Cosa significa aprire un locale in centro ad Amsterdam se sei appena arrivato? Nel tempo e parlando sia con consulenti più addentro di me a queste cose, che con il responsabile del comune di Amsterdam del progetto di infighettamento del quartiere a luci rosse, ho capito alcune cose, che potrebbero essere utili a chiunque stia cercando  informazioni del genere.

  1. Definiamo centro: la zona delle vie commerciali principali intorno a piazza Dam (Damrak, Rokin, Kalverstraat e Nieuwendijk), area Rembrandtplein, Leidsestraat e Leidseplein (e principali affluenti) sono le zone prese d’assalto dalle grandi catene, ve ne sarete accorti. Su un piano diverso, in quanto con un’offerta commerciale diversa e più diversificata nel senso del negozietto carino, specifico, o con una impostazione particolare, P.C. Hooftstraat (marchi di lusso della moda), le cosiddette “9 straatjes” e Staalstraat (negozietti specializzati, ristorantini e caffè trendy), Haarlemmeerstraat e Haarlemmerdijk che pur in fase di infighettamento anche loro restano una delle vie più piacevoli, con un mix di negozi popolari e trendy, specialità e utilità di base. Poi lo Spiegelgracht, di fronte al Rijksmuseum, con gli antiquari e, ultimamente, localini di cose sfiziose da mangiare. E non ci scordiamo Warmoesstraat e Zeedijk, le strade del quartiere a luci rosse dove solo venti anni fa gli spacciatori si sparavano per strada e qualche volta la pallottola vagante colpiva qualcuno in un caffè. Il comune e la polizia gli hanno dato a suo tempo una grossa ripulita e adesso offrono brividi di trasgressione sessuale alle sciure di provincia, che in fondo sono uno dei pilastri del turismo locale.
  2. La proprietà di molti dei locali commerciali in queste zone è in mano a gruppi e investitori, che spesso affidano a loro incaricati o agenzie specializzate la locazione. Ci si entra quindi solo tramite agenzie specializzate. IO NON SONO UN’AGENZIA IMMOBILIARE, A PRESCINDERE. Mi appoggio a un’agenzia di cui mi fido e che negli anni non mi ha mai fatto fare brutta figura, ma ve lo dico subito: l’ ultima volta che ho fatto una ricerca per locale commerciale – e siamo finiti fuori Amsterdam alla fine – ci abbiamo messo 2 mesi e mezzo e comunque l’ interessato era qui quasi sempre per venire a fare le visite ai vari locali che gli trovavo. Questo per dire che io a pagamento il lavoro di ricerca lo posso fare, ma ci vogliono tempo e anche soldi. Diciamo sui € 700 se cercate un locale “facile”.
  3. I prezzi sono molto alti, leggevo in un articolo proprio ieri che per le gelaterie chiedono anche decine di migliaia di euro al mese per un negozio di 40 metri. Qualche anno fa a dei miei clienti che volevano aprire una paninoteca chic stile Eataly/presidi slow-food, per 50 metri quadri senza neanche attrezzature particolari e senza permesso di tavoli, solo il minimo di posti a sedere/in piedi concessi dalla licenza negozi, hanno consigliato di rivedere il loro business-plan dai € 100.000 che avevano preventivato a € 150.000. Se non avete questo tipo di investimento in mente, e non avete il fiato lungo per accaparrarvelo un locale del genere con tutto il lavoro che c’è da fare a monte, direi di rivedere il vostro progetto di “aprire un locale in centro ad Amsterdam”.
  4. Per questo in molte zone, specialmente quelle a forte passaggio per via dei turisti o dello shopping, aprono le catene. Non tanto e non solo per il fatturato che prevedono di fare, ma soprattutto per evitare che ci apra una filiale la concorrenza. E le catene hanno soldi e ampio respiro di dimensioni tali che il piccolo investitore nuovo sulla piazza se li scorda. Fategli direttamente ciao ciao con la manina.
  5. Quando un locale si libera in queste zone, è uso di piazza pagare una forte buonuscita per prenderselo. Non tanto e non solo per gli arredi e i lavori fatti, o il goodwill, che magari uno vuole anche cambiare tutto, ma proprio per accaparrarselo. E anche qui le catene arrivano prima e oltre voi, delle volte andando a monte a parlare con chi ci sta dentro e offrendogli un paccone di soldi per sloggiare.
  6. Fingiamo che ci sia stata una strage di proprietari di negozi e baretti, e si liberi il locale, che abbiate i soldi  e/o gli investitori per aprirlo, il business plan controllato, logo e immagine e piano marketing a posto. Tutto questo dovrete presentarlo alla proprietà che valuterà se la vostra idea e mood-board per l’arredo del locale corrisponde con quello che piace a loro; se si adatta agli altri locali vicino; se non gli butta giù il valore dell’immobile; se l’impresa dà garanzie di solidità e dura nel tempo e non fallisce dopo pochi mesi rimettendoli al lavoro per trovare un altro inquilino che corrisponda alle loro idee.
  7. Destinazione d’uso e licenze: in genere i locali commerciali arrivano già con una destinazione d’uso decretata dal comune. Alla destinazione d’uso sono collegate una serie di norme e regolamentazioni a cui attenersi e ultimamente controllano sempre di più. Se quindi volete aprire un ristorante o comunque locale per la somministrazione di cibi e bevande vi serve un locale che abbia già quella destinazione, perché intanto qualsiasi modifica la potete chiedere solo se avete già il contratto in mano. Facile, dice uno, ci metto 6 mesi a ristrutturare e intanto chiedo la modifica della licenza. Solo che se la licenza te la danno dopo un anno e mezzo e nel frattempo tu col locale non puoi farci quello che vuoi, dove vanno a finire i soldi? Ho un paio di esempi di vita vissuta capitati ad amici, uno alla fine non era in centro e dopo qualche mese la licenza gliel’hanno data, ma nel frattempo i vicini noiosi avevano fatto opposizione contro gli odori di cucina e si è ritardato di un altro paio di mesi in attesa dell’ispezione ambientale. Pensateci e cominciate a cercarvi un locale che abbia già la destinazione per l’uso che volete farne.
  8. Se prendete un negozio, per esempio tavola calda, potete mettere dei tavoli per far mangiare seduti i vostri clienti, ma queste possono occupare solo una superficie minima del locale, e comunque la licenza per la somministrazione di alcolici non l’ avrete mai.
  9. Alcune tipologie di locali a un certo punto vanno di moda, ne aprono continuamente, e il comune o decidere di mettere uno stop. Prima di perdere del tempo a cercare il locale, farvi il business plan tarato su quella zona e il tipo di passaggio e concorrenza che ci sono e tutto il resto,controllate quindi di non voler aprire proprio quel locale lì in quella zona sotto embargo prima di impelagarvi con trattative e contratti di affitto.
  10. Perché la cosa da sapere in effetti è che l’affitto di locali commerciali per certi aspetti è più semplice e per altri più impegnativa di quello delle abitazioni. L’unica garanzia che vi chiedono in genere sono le tre mensilità iva (BTW 21%) esclusa di cauzione, più il mese anticipato + iva. Però poi il contratto standard è di cinque anni e se chiudete prima: o trovate qualcuno che rileva il vostro contratto di affitto, e pagate solo una penale per la pratica amministrativa, o vi siete impegnati a pagare quelle mensilità e se non lo fate finite sotto processo, con tutte le spese aggiuntive del caso. Qualche volta, se sono locali che sono stati sfitti per un po’, ci si può accordare per esempio per due anni rinnovabili. E il rinnovo in genere è tacito alla scadenza, tanto gli aumenti annuali indicizzati vanno da sé. Ma se volete disdire dopo i cinque anni dovete mandare il preavviso qualche mese prima a secondo di quanto stabilito nel contratto.

Insomma, se volete aprire un locale in centro ad Amsterdam pensateci bene e soprattutto non pensiate di poterlo fare a distanza: se avete un buon agente questo farà di tutto per farvi vedere immediatamente qualcosa che si libera, ma dovete essere già sul posto, perché la velocità di decisione è fondamentale.

Infatti non mi prendo mai l’incarico di farlo per conto terzi, anche se me lo avevano chiesto e proposto all’ agente di delegare me. Comunque se volete parlarne, mandatemi una mail a: barbara@madrelingua.com. La cosa fondamentale è che investiate in un po’ di giorni in loco, dopo esservi fatti una ricerca su Internet di locali affini a quello che avete in mente: ve li andate a vedere tutti, se capita attaccateci discorso, visitate le zone che vi sembrano papabili in svariati momenti della giornata e della settimana per capire che traffico c’è e che tipo di pubblico.

Questo è un lavoro fondamentale e se non ve lo fate voi, non può farvelo nessuno. E se quando volete fare questo avete bisogno di me, io devo saperlo almeno un mese prima per esservi utili e dedicarvi il tempo che ci vuole.

Inoltre non prendetevela con me se dopo essere andati in giro, parlato con le agenzie e con i consulenti, non sono in grado di tirarvi fuori dal cappello in tre settimane il locale ideale. Siete gli ultimi arrivati, come dappertutto, non ve lo scordate, ma non scordatevi nemmeno che quando uno si prepara bene e ha le idee chiare la botta di fortuna capita anche meglio. Io posso aiutarvi a prepararvi e a conoscere chi conosce bene la piazza. Per il resto il progetto è vostro e anche i migliori consulenti del mondo non possono metterlo su bene come fareste voi.

15 thoughts on “10 consigli se volete aprire un locale in centro ad Amsterdam

  1. Salve mi saprebbe dare informazioni riguardo all’apertura di un apart hotel ad amsterdam e dove sono le zone piu’ consigliate o altrimenti se possibile acquistare licenze gia’ esistenti ? Io vibo a mauritius con mio marito e sono propietaria di un ristorante ma vorrei trasferirmi in olanda. In piu’ che percentuale di tasse si paga su questo tipo di attivita’ ? Grazie mille

    • Susanna più che una risposta rapida mi stai chiedendo uno studio di fattibilità. Alcune delle informazioni che cerchi si trovano un po’ sparse nel blog e tra i commenti, per le tasse occorre prima farsi un business plan e poi consultare un fiscalista. Ne conosco alcuni che parlano benissimo italiano, quando hai un piano scrivimi pure in privato che ne riparliamo: info@madrelingua.com

    • Se ti interessa una consulenza scrivimi pure presso: barbara@madrelingua.com (tenendo presente che da metà marzo ho un progetto che devo seguire bene e non mi lascia spazio per altro, quindi o ci diciamo due cose prima o vediamo dopo)per capire meglio cosa vorreste fare, perché così è un po’ vago e non saprei cosa aggiungere a quanto scritto nel post. Poi comunque su questo blog ne ho scritto parecchio, basta cercare un po’ tra i vecchi post, google.

  2. Ciao…vorrei aprire una rivendita di pasta fresca con qualche tavolino per aggiungere magari un piatto di tortelli gustati li. ..è possibile un temporary di sei mesi anche nel caso Dell alimentazione?la zona oltre hamsteldik non è più centro vero?

  3. Ciao, sono capitato sulla tua pagina web
    Non sono mai stato ad Amsterdam ma sto valutando di andare via dall’italia non trovando lavoro vorrei chiederti consigli sulla possibilità di aprire un negozio di accessori (borse, gioielli, ecc….), anche se leggendo qui sopra mi sembra di capire che il centro è intoccabile per via dei costi quindi volevo chiederti quale zona sarebbe ideale con un investimento minimo.
    Altra domanda sicuramente dovrò andare sul posto ma per restare almeno 1/2 settimane dovrò cercarmi un lavoro su internet ho trovato diverse agenzie mi consigli di rivolgermi a loro o mi conviene fare da me.
    Grazie è buona giornata

    • Ciao Riccardo, come tutti i negozi, bisogna sempre pensarci bene e farsi un business plan (se mi scrivi su info@madrelingua.com ti mando un questionario che ho fatto per aiutarti a mettere in fila i vari punti da valutare).

      Se ti riesci a trovare un lavoro su Internet ben venga, non so quali sono le tue qualifiche e cosa sai fare, quindi mi è difficile dirti cosa sia meglio. Il mio consiglio generale è quello di venire già con dei soldi da parte almeno per un mese, dei ragazzi che conosco si erano basati sul letto in ostello per calcolare i costi, perché il vero problema e la spesa maggiore è quella di trovare una camera. È molto difficile dirlo, una mia amica per esempio ha appena fatto lo stesso esperimento a Milano e con tutto che ha trovato subito vari lavoretti n bar e ristoranti e si poteva appoggiare alla casa condivisa di una sua amica, dopo due mesi si è chiarita le idee, ma intanto cara grazia se tra mangiare, dormire e trasporti era riuscita ad andare pari con le spese. Ad Amsterdam è sicuramente la stessa cosa, non consiglio a nessuno di venire allo sbaraglio, ma visto che ti stai informando, puoi sicuramente farti i tuoi conti, provarci e poi una volta qui chiarirti le idee sul tuo progetto. In bocca al lupo.

  4. ciao Barbara ho un negozio di vendita e riparazioni biciclette in Modena vorrei trasferirmi ad Amsterdam continuando la mia professione. Sai indicarmi se ci sono possibilita di affiliazione con realta gia esistenti in loco, o quale strada intraprendere o a chi rivolgermi . saluti Stefano

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